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商品房层高有误差怎么办?

作者:admin 时间:2020年10月24 来源:未知

    住房满足人们基本生存需求之外还因市场需求可以保值且具有升值空间而成为人们争相购买的特殊大宗商品,也因此自进入交易市场始就受到国家相关法律法规的严格规定。买受者购买的是为满足人们生产、居住、学习、公共活动等需要的、由顶盖、梁柱、墙壁、基础等形成的内部空间,层高与面积是构建房屋空间大小的决定因素。房屋面积是房屋价值的重要决定因素之一,故交易双方对此都慎之又慎,相关法律也规定以3%作为误差处理值。然而目前我国法律法规对于房屋层高尚未明确规定误差处理值,层高问题的处理没有法律可以遵循。下文主要是对房屋层高的相关问题进行分析梳理,以期引起读者的关注与探讨。

 

01

商品房层高的相关概念

    根据《中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引》第19.6条的规定可知:

层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。根据《房产测量规范》的规定,计入建筑面积的房屋层高应在2.20米以上(含2.20米)。

    层高与楼层的净高是不同的概念,净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离,层高=净高+楼板厚度。

    因房屋层高低于2.2米的部分不计入建筑面积,故本文所指的层高误差是在符合国家建筑标准的情况下实际高度与合同约定高度的误差,即在房屋买卖合同中约定的2.2米以上与实际不符的部分。

 

02

相关法律法规规定

    根据对我国的法条检索,目前尚未有全国适用性的法律。仅有江苏省高级人民法院发布的《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中提及层高问题的处理。

    首先,在商品房买卖合同格式合同效力认定中的涉及层高误差。出卖人在订立商品房买卖合同中使用格式条款的,对合同中约定的商品房面积误差、层高误差、质量责任或其他加重买房人义务的条款,应与买房人充分协商,并以足以引起买房人注意的 文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示说明。出卖人未按要求提示说明的,应当作出对格式合同提供者不利的解释。

    其次,该解答直接回答了层高误差如何处理的问题。对于商品房买卖合同约定的层高低于住建部《住宅设计规范》的,如果出卖人未向购房人披露的,买受人应有权解除合同。对于双方约定了符合前述条件的层高条件,但实际层高低于合同 约定层高的,如果层高差异较大,对购房人生活造成较大不便的, 购房人要求解除合同的,应予支持。如果差异不大,购房人无权要求解除合同,但可以要求赔偿损失,损失的计算可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。

03

司法实践中的层高误差的处理

 

     买受人能否主张解除合同?—— 误差率未达3%的,不解除

    最高法认为合同约定了双方解除房屋买卖合同的具体条件的,买受方主张解除合同应提供证据证明符合解除合同的条件。若合同中未约定、没有证据证明层高误差满足解出合同的条件且层高误差率未达3%(参考面积误差率)的,不予解除合同。

    在刘洋、李春春商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督一案中,买卖双方虽在合同中有约定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题,导致无法正常使用,并经甲方复核确认的,乙方有权选择解除合同。但是买受方应该提供证据证明案涉房屋存在的层高与设计不符、未通水通电、消防配套设施不全等问题属于房屋地基基础和主体结构的质量问题。

    买受方还主张层高不足属于合同约定的“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”,但合同未约定层高存在多大误差属于“设计变更”,且根据统计表的数据,一层层高存在最大误差为6cm,最大误差率约为1.1%,小于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定的买受人可以请求解除合同的面积误差比绝对值3%。故买受方以层高不足为由要求解除案涉商品房买卖合同的,缺乏事实依据和法律依据,不予支持。

    在上述案例中,法院以面积误差比绝对值3%为参考数值进行裁量判断,但也有司法案例中认为层高与面积对房屋价值以及买受人正常居住使用房屋的影响完全不同,不应以此为参考数值据此解除房屋买卖合同。

    在刘灼媚、广州皇马小镇投资有限公司商品房销售合同纠纷一案中,《商品房买卖合同》中约定商品房的层高为3.15米,《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示的层高仅为2.8米,可以确定涉案房屋的层高不符合双方合同所约定的层高标准。

    买卖双方未就房屋层高不符合合同约定标准时是否能解除合同进行约定,法律对此也没有明确规定,而涉案房屋的层高已无法改变,不具备可采取补救措施的条件,但鉴于涉案商品房的层高符合国家住宅设计规范标准,足以满足居住的需要,符合正常居住的要求,故层高的差异亦未致使买受方不能实现合同目的。由此,买受方主张层高差异应当比照面积差异进行处理并参照面积差异的相关规定来解除双方的《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据,不予支持。

 

    买受方是否可以要求赔偿?如何赔?——能,视具体情况定

    A、有合同约定,但约定明显偏少。法院酌情判定以合同约定的房价乘以层高误差比例进行赔偿。

    在上诉人南京建盛房地产开发有限公司与被上诉人徐美英、徐周祥商品房预售合同纠纷一案中,关于违约金的数额,双方在合同中约定商品房的实际层高低于约定层高,无法整改的每平方米降低10元。根据该约定徐美英、徐周祥仅能获得484.7元的违约金,而案涉房屋实际层高与约定层高差距约为0.9米,且徐美英、徐周祥购买案涉房屋的目的也是为了商业经营需要使用,由于建盛公司的违约,导致房屋的使用功能和使用价值大大下降,一审法院认为该违约金的约定与徐美英、徐周祥的实际损失差距过大,不足以弥补徐美英、徐周祥的损失,故一审法院酌定参照房价乘以相应的误差比例即(1455610.13元-900.38元)×0.9米/4.2米=311723.52元的标准确定徐美英、徐周祥的损失,故徐美英、徐周祥主张建盛公司赔偿徐美英、徐周祥损失311723.52元。

     B、没有合同约定,法院酌情判定进行赔偿。

案号

裁判要旨

判赔具体情况

2020)粤01民终19097号

基于涉案房屋层高符合规划报建高度且已竣工验收、没有证据证明被告售楼过程中有欺诈故意、原告系现场看房后签订房屋买卖合同、原被告已完成房屋实际交付等情形,结合房屋总价款、实际层高与约定层高的差距等因素,本院酌情认定因涉案房屋价值减损,被告应赔偿原告损失12893.15元。

经计算,本案判赔的比例是总房价款的1.5%

(2020)湘04民终1561号

 关于如何确定粟仁荣、李艳容(买受方)的损失金额,从现行法律法规及日常生活经验分析,房屋实际层高与合同约定层高存在合理误差,并不影响案涉合同目的实现,由此造成粟仁荣、李艳容的损失难以用金钱方式准确衡量,一审考虑涉案房屋的层高符合报建、施工和国家住宅设计规范标准等因素,酌情由坤鑫公司(出卖方)按照总房款的0.5%向粟仁荣、李艳容赔偿损失,并无明显不当,已充分考虑了本案实情,平衡了双方的利益,亦符合公平原则。

总房款的0.5%

(2020)湘04民终1560号

 陈秀芝(买受方)未提交充足证据证明其因层高差造成的实际损失大小或者坤鑫公司(出卖方)因层高差获利大小,其主张具体损失应按总房价×层高误差比例计算,无事实和法律依据,原审不予支持其主张并无不当。关于如何确定陈秀芝的损失金额,从现行法律法规及日常生活经验分析,房屋实际层高与合同约定层高存在合理误差,并不影响案涉合同目的实现,由此造成陈秀芝的损失难以用金钱方式准确衡量,一审考虑涉案房屋的层高符合报建、施工和国家住宅设计规范标准等因素,酌情由坤鑫公司按照总房款的0.7%向陈秀芝赔偿损失,并无明显不当,已充分考虑了本案实情,平衡了双方的利益,亦符合公平原则。

        总房款的0.7%

(2020)鄂2801民初3219号

涉案房屋层高不足已无法补救,施南古城旅游开发有限公司应向王弟宽、严中连赔偿因层高不足导致的损失。层高与面积共同构成的房屋立体空间对房屋的使用有一定影响,但本案房屋的层高并不违反国家禁止的高度(2.8M),鉴于此,本院根据公平原则和诚实信用原则,考虑商品房层高不足,客观上对权利人的使用价值和使用感受的影响,酌情以购置成本价计算每立方米体积的平均价格结合实际使用价值计算相关损失,即967363.00元÷(35.17㎡×4.5m)=6122.55元/立方米,层高差0.94m×35.17㎡=33.06立方米,层高差部分费用为6122.55元/立方米×33.06/立方米=202411.50元,就案涉房屋情况,因独立空间满足正常使用要求后超出部分的实际使用价值显然低于正常空间内的价值,故本院酌定以上述平均值的30%计算层高不足的损失费用,即202411.50元×30%=60723元。

以购置成本价计算每立方米体积的平均价格结合实际使用价值计算相关损失。

    上述前三案例中均认为层高对房屋的影响不及面积对房屋的影响,在判决中均未参照适用面积误差比绝对值3%来裁量,甚至是其的30%,实际赔偿不足总房款的1%。笔者认为房屋买卖交易的主体是房屋的空间,层高对房屋的影响丝毫不弱于面积,层高误差应当比照面积误差进行处理并参照面积误差的相关规定来解除双方的商品房买卖合同。而案例四中的以购置成本价计算每立方米体积的平均价格结合实际使用价值计算相关损失确为一种科学的计算赔偿标准,可以此进行类案同判。

 

04

律师建议

 

    商品房买卖中,房屋面积是直接决定房屋价值的因素,但是层高对房屋的影响也不可忽视,尤其在loft公寓、商铺以及高档住宅等房屋产品中。房屋作为一个立体空间,层高减少直接压缩了房屋的整体空间,空气对流效果减弱。部分房屋可能因层高而影响房屋的整体观感甚至功能使用。因此,对房屋层高买房合同与实际层高存在误差的情况应予以重视。

    首先,国家应该出台相关规定将房屋交易市场中层高误差的处理规范化。其一,明确要求商品房买卖合同中应该对影响房屋空间结构的各项因素以合同必备条款进行规定。其二,以是否达到房屋建设标准来确定买受人是否可以解除合同;另外,对符合房屋建设标准但是严重影响买受人购房需求的确定可以解除房屋买卖合同的房屋层高误差标准。其三,对符合房屋建设标准范围内的层高误差规定赔偿标准。因层高是房屋空间长宽高三个要素之一,故建议可参照适用面积误差绝对值3%的赔偿标准。

    其次,在尚未出台法律法规、司法解释的情况下,法院在处理相关案件时可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条中关于面积误差处理的规定以及江苏省高级人民法院发布的《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中的规定。此外,根据最高人民法院发布的《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》,可以参照最高法(2019)最高法民申1175号案例的裁判标准。

    最后,从购房者来说,购买房产时应该关注房屋层高的相关问题,以减少后续纠纷。购房者应仔细审查购房合同,是否对房屋层高问题进行了详细约定。若无约定应该另行签订补充协议予以约定,补充协议中应载明不同层高误差比范围内的赔偿方式、计算方法,以期最大的保障购房者的权益。

 

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