所有权“太贵”，租赁权“不稳定”，介于中间的居住权便应运诞生于《民法典》。居住权是指自然人依据合同或者遗嘱而取得的，对他人的住宅进行占用、使用，一满足生活居住需要的一种用益物权。居住权作为一项用益物权诞生于罗马法，我国《民法典》立法新增了这一用益物权，规定在第366条至第371条。虽高屋建瓴做了制度架构，但居住权在应用实践中的问题远远不止这6个条文所能够囊括及解决的。
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居住权法律关系的主体：他人与居住权人
《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
（一）居住权人只能是自然人
虽然《民法典》并未明确规定居住权人具体主体，但从“满足生活居住的需要”的立法目的来看，居住权立法响应了党中央和国家关于“房子是用来住的”的理念，意在真正有效发挥住宅的居住功能，居住权人只能是自然人。
延伸的问题是，居住权人的亲属能否入住并享有居住权呢？在此有必要区分临时的或者生活意义上的居住权与作为用益物权的居住权。作为生活意义上的居住概念，并非一种物权，不具有独立性，本文所称居住权是一种登记生效的用益物权，具有独立性，且应当以登记部门登记的自然人为准，未经登记的不应当享有居住权。如居住权人需要让亲属一同居住，首先应看居住权合同是否有禁止性约定，如无，原则上应允许，与设立居住权也不冲突。
（二）一个居住权上的居住权人可以是多人吗？
关于居住权人的人数及登记规则，有待于进一步明确规定。从实践角度来看，为两人及以上在同一住宅上设定居住权，如一对年老夫妇在出售房屋时为两人设定居住权养老，既存在现实必要，又完全可操作。但多人共有一个居住权时，居住权应当是整体不可分割的。
（三）“他人”包括自然人、法人和非法人组织
与居住权人相对的设定居住权的人，立法上用“他人”表述，且《民法典》第三百六十七条规定居住权合同包括“当事人的姓名或者名称和住所”，由此可知，一方面，“他人”既包括自然人，又包括法人、非法人组织，另一方面，作为对住宅的重大处分，“他人”只能是住宅的所有权人（含单独所有及共有）。
02
共有人设定居住权的表决规则：另有约定的除外
为共有住宅设定居住权，显然属于共有住宅重大事项，《民法典》物权编规定了共有人对于共有财产重大事项的表决规则。
《民法典》第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
由此可知，对按份共有住宅设立居住权，须应占份额三分之二以上的共有人同意，共同共有的则应经全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
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居住权法律关系的客体：住宅
居住权只能是对他人的住宅设定，办公性质及商业铺面的房屋不能成为居住权的客体。
（一）住宅包括城镇商品房住宅、农村宅基地房屋、商住两用公寓、安置房等。对于农村宅基地房屋、商住两用公寓、安置房能否设定居住权，是否需要经过特定审批程序或者民主程序，有待于进一步规定。
1.关于农村宅基地房屋。根据现行有效法律规定，农村宅基地房屋依附于农村宅基地使用权，地随房走、房随地走，农村宅基地房屋的流转受到严格的限制，且不能向本集体经济组织成员以外的人转让。那么，在农村宅基地房屋上为本集体经济组织成员设定居住权，类似于继承或者内部转让，应该可以；但能否为本集体经济组织成员以外的人设定居住权，很难说，本人认为不可以，否则违背了现行有关法律的立法意图及政策。
2.关于商住两用公寓。该类房屋的土地用途虽属于综合用地，具有很强的商业属性，使用年限、限购限售、面积也有别于普通住宅，但毕竟可居住，应该可以设立居住权。
3.关于拆迁安置房。对于拆迁配备安置房的，是否可以对安置房继续享有居住权呢？如何登记？本人认为可以，但是鉴于居住权客体（原住宅）的灭失，应当是产生了一个新的特殊的居住权，安置房的目的在于对依赖于被拆迁房屋居住的人的实物补偿，不应当因为拆迁而让居住权人流离失所。这有待于出台进一步的规定，以及双方当事人在居住权合同里做出约定。
（二）同一住宅上，能否同时设定两个及以上的居住权？
《民法典》没有明确，仅仅在居住权合同中列明了“住宅位置”，这一问题有待于有关机关部门的进一步规定。
要回答上述问题，首先需确定居住权能否在该住宅内某一特定房间上设定，如果不能，换句话说。一套住宅的多个房间并不具有独立性，无法分割使用，只有一个产权，也无法区分及处理房间与房间之间的共有部分，因此，居住权应该只能登记为该套住宅而不是该套住宅上的某一具体房间，即一套住宅在同一时间段内只能设定一个居住权。
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居住权的设立方式：合同或遗嘱
（一）依据合同方式设立居住权
应当签订书面的合同。合同除了明确约定双方主体、住宅具体位置、居住的条件和要求、居住权期限、争议解决方式之外，还应当明确约定是否有权出租、是否有偿、费用标准及支付方式、单方解除权情形及解除后配合办理注销登记，注意细化约定居住权人的禁止性约定。
（二）依据遗嘱方式设立居住权
依据遗嘱方式设立居住权的，包括遗嘱继承和遗赠。遗嘱继承方式：房屋所有权人可以在遗嘱中将其死后房屋（遗产）的占有使用，为法定继承人一人或数人设定居住权，但须留出适当房屋由其配偶终身居住。遗赠方式：房屋所有权人在遗嘱中为法定继承人以外的人（如保姆）设定居住权。
通过遗嘱设立的，遗嘱里面也应当明确居住权的姓名、住所、住宅位置、居住条件和要求、居住期限等内容。如果遗嘱模糊化写了上述内容，比如仅写明其死后某一套房的居住权由甲享有，只要继承人确定、住宅确定，在满足继承编中关于遗嘱的规定的前提下，也应当是可以据此设立居住权。
（三）遗嘱设立居住权的只能是产权人，居住权人无权设立。
遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，遗嘱是自然人生前按照法律规定的方式将其死后遗产做出处分，并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。
《民法典》第371条规定，可以以遗嘱方式设立居住权。遗嘱人必须是该住宅的合法产权人，对于已经取得居住权的居住权人，对该住宅仅仅拥有一种用益物权/人役权，而不具备所有权，不符合主体资格要件（除非另外取得所有权导致主体同一），且根据《民法典》对“居住权不得转让、继承”的明确禁止规定，居住权人当然不能成为遗嘱人，即不能通过设立遗嘱变相转让居住权，即便是订立了这样的遗嘱，也属于无效遗嘱。
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居住权流转的禁止性规定及例外
《民法典》第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
虽然规定了“居住权不得转让”（登记机关无权办理转让登记，当事人订立转让合同则属于无效合同），居住权也不得抵押，但经过约定的，产权人或居住权人均可有权出租已设立居住权的住宅。
租赁权与居住权的最大共同点在于均是对住宅的居住使用，对于设立居住权之前就已经存在租赁权的，参照买卖不破租赁原则，在先租赁权应不受影响继续存在。如果产权人在订立居住权合同时隐瞒了租赁事实，居住权人应有权主张违约赔偿或者依据约定解除合同。
可能立法机关认为，物应尽其用，特殊情况下居住权人无法短期内使用该住宅，但又不宜注销居住权或者闲置房屋，遂允许出租。这一规定不可避免地一定程度上间接为居住权人利用该住宅获益提供了法律空间。因此，一方面，需要当事人在签订居住权合同时尽可能把合同条款写得完善，另一方面，需要后续出台规定或者司法解释处理这种情况下的利益平衡问题。
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居住权登记发生主义：登记生效
无论何种方式设定居住权，均须进行居住权登记，否则不能取得居住权。依据合同设立居住权的，应当在合同中明确约定办理登记手续的时间节点及相应的违约责任。
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居住权期限：无约定的可以居住到终老
《民法典》并未对居住权期限做出明确规定或者限制，而住宅土地使用权期限为70年，且依法仍可延长，所以居住权期限在理论上没有上限，可以直到居住权人死亡。
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居住权原则上无偿：另有约定除外
国外关于居住权的设立均是无偿的。根据我国《民法典》第三百六十八条之规定，“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”如果是有偿的，必须在合同中明确约定费用标准及支付方式。
如为有偿设立居住权，是否应当另外缴纳相关税费，有待于出台相关规定。
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居住权的消灭：法定与约定
《民法典》第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
（一）居住权消灭的法定情形
1. 居住权期限届满。居住权期限长短不仅直接影响该住宅的经济流通价值，而且影响到产权人什么时候可以收回住宅，所以当事人应当充分考虑期限问题，根据自身需要选择合适的期限。
2. 居住权人死亡。因居住权不得继承，因此归于消灭。如居住权人被宣告死亡，居住权应归于消灭，但宣告失踪不同于宣告死亡，是否消灭居住权则取决于合同是否有约定，以及登记部门是否有可操作的注销程序。
（二）因行使解除权导致居住权消灭
对于依据合同设立居住权的，产权人应当充分考虑并对提前解除的情形进行具体约定。如果产权人既想保留出售的权利，又想卖个比较适合的价钱，则必须在合同里约定清楚解除条件，以及解除时对居住权人补偿的范围和标准。
（三）住宅灭失是否导致居住权消灭
居住权依附于特定住宅，根据法理及常识，一般情况而言，该住宅（法律关系客体）的灭失应该直接导致居住权的消灭。对于拆迁安置特殊情形的，如果政策允许居住权迁移，则应该是在新的房屋上承继产生了一个新的居住权。
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拆迁安置补偿的归属：明确约定
在居住权期限内，如果该住宅遭遇拆迁，因为居住权的标的物归于消灭，那么此种情况下居住权是否消灭（如果不消灭，在有安置房的情况下可以转移吗？），如何确定拆迁权利主体，安置补偿费用如何分配，居住权人是否对安置住房享有居住的权利？《民法典》没有明确规定，这有待于进一步规定，也需要双方明确约定。
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居住权下入学指标、落户权益归谁？
目前法律及政策没有明确规定，有待于进一步完善规定。本人认为，原则上入学、落户的权益应当归属于产权人，法律或政策有规定的或者双方另有约定的除外。从定分止争的角度看，在法律或政策允许的范围内，当事人有必要在居住权合同里做出清晰而明确的约定。
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居住权与限购限售
有待于有关部门做出进一步规定。
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居住权与抵押权的并存与对立
对于已经设定居住权的再设立抵押权，即便是实现抵押权也不会影响居住权的行使，且抵押权人有义务查询登记情况，债务人也无法隐瞒，一般不会有太多问题。而抵押权设立在先时，能否再设定居住权？如何登记？有无特殊限制？
设定居住权的房屋的市场流通价值大大降低，本来市值200万的房子可能因为一个永久居住权的存在（无法协商解除居住权）而卖不到20万，因此，该种情形对抵押权人很不利。在没有进一步明确规定的情况下，抵押权人在合同中明确约定必须事先征得书面同意，债务人另行提供担保，或者提前清偿债务，否则直接视为该居住权的的继续存在，已经危害了在先抵押权的权利实现，在事先抵押权时有权直接予以涤除。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款 “拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”
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居住权对二手房交易市场的影响
一方面，存在居住权的住宅的交易价值将大大受到影响，居住权期限越长，交易价值就可能越低；另一方面，居住权的存在也将影响买受人的选择交易与否，以及后续的占用与使用权益。
（一）因此，就买受人角度来看，应当查阅目标住宅的权利瑕疵情况（居住权、抵押、查封、贷款等），对于已经设立居住权的，如继续选择交易则应当充分协商并设计后续解除居住权、违约责任等的细节。
（二）就中介机构来看，有义务及时全面了解交易住宅的居住权情况，并将了解到的情况向买受人如实披露，如违反，可能面临承担违约责任的风险。
（三）就产权人来看，对自己住宅设立居住权时，应当充分预料后续出售的需要，并在合同里做出相关约定；在与买受人磋商交易前，需了解、评估是否可以先解除居住权，以及解除的成本代价。
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居住权对司法执行的影响
根据“物权优于债权”的原则，在法院查封前已经办理登记的居住权，要求法院“带居拍卖”是没有任何问题的。但有两种情形是值得关注的，即：
其一，对于通过遗嘱方式设立居住权的，在被继承人死亡时具备登记居住权的条件，继承人可以向执行法院提出执行异议主张权利。
其二，双方通过合同方式设立了居住权，但其后产权人拒绝履行办理登记义务，遂引发诉讼或仲裁。根据《民法典》第229条之规定，“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”如判决或裁决居住权成立的，此时居住权自法律文书生效时发生效力，居住权人可以向向执行法院提出执行异议主张权利。
对于恶意利用居住权逃避执行的，关键是如何认定“恶意”，如所有权人已涉诉但房屋未被查封时或者败诉后立马设定居住权，实践中应该可以考虑从对方有无其他住房、双方关系、居住权期限、设立背景、是否无偿等方面综合判断。如果符合《民法典》第146条“虚假表示与隐藏行为”、第155条“恶意串通”，当事人可以提起诉讼确认该行为无效。
温馨提示
以上全部内容，除《民法典》及相关法律法规的明确规定之外，仅代表个人研究性分析意见，最终以未来相关法规、司法解释、政策等的具体规定为准。
