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金州动态

14宗毒地被索赔百亿,各方责任如何划分?购房者如何维权?

作者:超级管理员 时间:2023-11-22 浏览:839






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事件回顾

2016年,意欲盘活资产的江苏苏钢集团有限公司(下称“苏钢集团”)决定出让其全资子公司苏州绿岸95%股权(下称“标的股权”)。出让过程中,其挂牌文件披露——焦化区域的污染主要集中在“4号地块局部区域”,污染范围为17542㎡,污染土方量为39604㎡,非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染,可再开发利用。

由于苏州绿岸名下17宗、建筑面积超100万平方米土地储备的商业价值被极度看好,经过222轮激烈的报价竞争后,最终中国上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(下称“陆家嘴”)以174%溢价即85.25亿元(含承接的16.85亿元债务)的巨资拿下标的股权。

2021年,位于项目2号用地的雷丁学校检测到土地存在严重污染问题后,建设项目立即按下暂停键,所有地块进入污染自查阶段,“毒地”风波正式延烧。随后,第三方机构在四幅土地、面积约11.8万平方米的土壤中,检测出苯并芘、萘两种致癌物严重超标,陆家嘴方面认为相较挂牌文件最初披露的1.75万平方米污染面积多了近10倍,且与挂牌文件中所披露的地下水未受污染之描述不符。

2023年,陆家嘴发布公告透露,下属子公司因上述地块土壤污染问题提起诉讼,索赔约100.44亿元。据悉,陆家嘴系上海浦东国资控股的A股上市公司及子公司,而作为被告之一的苏钢集团背后的实际控股公司则是保险业巨头中国平安。

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苏钢集团是否进行充分披露将成为本案之关键

转让方如实全面披露义务的履行既是受让方决策是否受让股权的前提与基础,也是判断股权交易价款是否公允的有力标准与依据。实务操作中,转让方是否全面履行披露义务将直接决定其是否承担相应的责任。详而言之,在挂牌文件中,苏钢集团的披露事项是否真实、完整、有效,其提供相关资料是否存在重大遗漏甚至提供虚假资料成了判断责任主体的首要出发点。具体到本案:
陆家嘴发布公告表示:
经公司及各方环境调查,已确定2016年竞得的苏钢集团挂牌出让的绿岸公司名下14块土地存在污染,且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。
苏钢集团则于本月10日凌晨发出声明称:


转让股权时,就已提示了土壤污染风险,并且披露了第三方专业机构中关于案涉土地中存在污染的报告全文,上述内容在交易时的资产评估报告里亦有所体现,买方承诺接受当时的“所有现状、瑕疵和风险。”苏钢集团还称,陆家嘴方面在知悉污染、未做好土地修复的情况下,依然启动了项目建设。


虽然各方对是否充分履行披露义务各执一词,但可以肯定的是苏钢集团声明中类似“接受当时的所有现状、瑕疵和风险”等表述因过于笼统概要,仅此不能作为有效证明苏钢集团已披露义务之根据。未来,本案仍将重点审查交易过程中苏钢集团披露文件资料是否真实、有效、完整、准确、合法,有无任何重大遗漏或误导。
需特别强调的是,司法实践已愈来愈认可,在双方当事人间存在获取信息途径与手段的不平等,并形成一方占有信息而另外一方对此难以知悉的情形时,应向信息优势方施加更加严格信息披露义务,如此才能最大限度地避免其利用对方信息劣势地位,干扰交易对方知情权进而误导其选择权。
当然,苏钢集团完整信息披露义务的判定包括信息披露范围的界定、是否严格履行信息披露义务的审查,以及苏钢集团是否可以援引上述条款免责,仍需法院须通过检视具体案情及各方诉求,围绕信息披露的主体、范围与过程等环节,最终合理纠偏,以求实现实质正义。

陆家嘴公司在交易之时是否尽到审慎义务,以及开发建设的过程中是否对现有污染的造成存在过错或成责任分配之关键

由于土壤污染的隐蔽性,一般来说,对于此类工改的土地,房开企业都会单独委托第三方机构对土地污染情况进行检测、调查,故此在本次交易中,陆家嘴公司在交易过程中是否尽到审慎义务,有无对案涉地块进一步进行相关检测亦可能影响到双方责任的承担。
另外,结合上述苏钢集团发布的最新情况声明中对陆家嘴集团在开发过程中“知悉2号地块不符合环保要求,且未依法完成2号地块土壤污染调查和修复治理,即启动了该地块项目建设”“存在扰动地下水、搬运土壤造成部分环境交叉污染的行为和施工作业不规范造成二次污染的行为”的相关陈述,如陆家嘴集团的确在开发过程中存在过错,其过错程度将成为重要考量依据。
但是,考虑到开发时间久、地块早已实际移交,苏钢集团如何在诉讼中对进行举证以及现有土地污染成因鉴定,本案是否适用因污染导致的环境民事侵权中无过错责任原则,仍需要法院和各方根据实际情况做出考量。

相关环评报告是否真实、全面将成为评估机构担责与否之关键


苏州市环境科学研究所及苏州市苏城环境科技有限责任公司受苏钢集团委托,分别于2014年3月出具了《江苏苏钢集团老区(除未关停区域)土壤初步调查报告》,于2015年2月出具了《江苏苏钢集团有限公司老区焦化区域场地污染初步调查报告》,于2015年12月出具了《江苏苏钢集团有限公司老区焦化区域土壤和地下水人体健康风险评估报告》及《江苏苏钢集团老区焦化区域场地污染详细调查报告》。


而根据前述报告所载,苏州老区(除焦化区域)土壤和地下水未受到污染,可进行再开发利用;苏钢老区焦化区域场地污染主要集中在焦化区的污水处理区和粗苯车间,土壤污染主要集中在0-18米深度内,污染范围17,542㎡,污染土方量39,604㎡。该等土壤环境治理不存在技术上的障碍,治理完成后将符合国家和地方性环境质量标准,可根据现有规划文件的要求进行开发建设。我们认为,评估结论系实证性判断,而非科学推理。详而言之,相关环评报告是建立在充分的科学数据和客观事实基础上的实证性判断,即不同评估机构和专业人员,只要用统一的科学技术标准进行作业,其所获得的结论都应当是基本相同的,不会由于评估主体的不同而使结果发生重大改变
即便不少鉴定、评估专业类别至今并无法定的鉴定、评估技术标准,但在该专业领域都有不成法律条文的传统技术标准,在理论和实践方面被鉴定、评估专家长期研究证实,并得到司法实践的认同。故此,若检测机构出具的意见偏离客观事实,且与某种损害后果具有直接的因果关系,则应当承担相应之法律责任。

主管部门在工业用地“变性”过程中是否依法履职成为其担责与否之关键

收储过程中,相关主管部门具有对土壤污染状况进行主动调查的义务。参考《中华人民共和国土壤污染防治法》《土壤污染防治行动计划》《污染地块土壤环境管理办法(试行)》《江苏省土壤污染防治工作方案》之文件精神,在土地收储中,应由国土等部门依法进行土壤污染状况调查。而据公开报道显示,在2016年苏钢集团挂牌出售绿岸公司股权前,相关地块曾有过两次主要的变更。2008年12月,原苏州市国土资源局经收储、挂牌,将苏钢集团老厂区(主要为非焦化区)部分地块用途调整为住宅、商业、商务金融用地后,出让给苏钢方面。2013后,苏州市相关部门再次批准调整用地规划,加入大片原焦化区用地,绿岸地块被分割为17个子地块,土地用途变更为住宅、商办、工业(研发)、教育等。目前尚不知晓政府部门在土地收储中是否聘请第三方机构进行土壤污染状况并出具相关调查报告。

根据《土壤污染防治法》第五十九条第一款、第二款的规定,“对土壤污染状况普查、详查和监测、现场检查表明有土壤污染风险的建设用地地块,地方人民政府生态环境主管部门应当要求土地使用权人按照规定进行土壤污染状况调查。用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的,变更前应当按照规定进行土壤污染状况调查。”又根据《土壤污染防治法》第五十九条第三款的规定,“前两款规定的土壤污染状况调查报告应当报地方人民政府生态环境主管部门,由地方人民政府生态环境主管部门会同自然资源主管部门组织评审。”换言之,针对已查明存在土壤污染风险的建设用地和用途变更为住宅、公共管理与公共服务的用地,土地使用权人需要在制定《土壤污染状况调查报告》后报送当地生态环境部门,由生态环境部门会同自然资源部门组织评审通过。故此,若苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局在此过程中存在未能履行监督职责的情况有可能需要承担相应的侵权责任。另外,如果江苏高院认定上述主体存在侵权行为,相关责任人均有可能给各自主体导致行政责任。

需特别说明是,公开报道显示,《法治日报》记者曾致电连线苏州高新区政府相关人士时,其态度却显得较为镇定,“该土地污染实际上并没有媒体报道的那么严重,本质上还是房地产市场低迷引起的连锁商业纠纷导致,政府会积极应对此次诉讼”。

购房者如何维权?

苏钢集团在其情况说明中陈述:在2022年联合体和其一致同意委托的第三方机构的报告中显示,已有居民入住的14、15号地块、已开发建设的8、9、12、13、16号地块和未开发建设的7、11、17号地块,属可安全利用地块,也即,已经开发建设的地块中,除了2号地块均为安全可利用地块。然而,据公开报道,2022年4月,由于江苏省公布的《中央第二生态环境保护督察组向我省移交的第六批信访事项办理情况》中提到,苏州绿岸项目多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标,这些污染物中部分元素具有致癌风险,不符合用地标准。同月,苏州锦绣澜山锦园暂停销售,当时业主知悉此事向开发商维权,开发商对此进行了退房处理并对该楼盘进行了封盘处理,但依然还有业主没有参与维权并已经实际居住进相应楼盘,此外,在其他案涉地块上,也依旧有居民正在居住,包括动迁安置苏钢集团家属。网上关于“陆家嘴毒地”的舆论风暴已经铺天盖地,各种小道消息亦漫天纷飞,而真实生活在舆论中心地块的这部分居民现在却还未得到开发商任何关于其居住地块是否存在污染的回应,相关楼盘的房价也正在下跌。
从法理上而言,如果后续在案件诉讼过程中,购房者能确定其所居住的地块的确存在污染严重超标不能安全利用或需经治理才可安全利用的情况,其可以向开发商要求解除合同,退还购房款并赔偿损失。如果在居住过程中,其身体因受到相应的环境影响而受到了损害,业主们也可以以侵权为由将开发商列为第一侵权责任人,并考虑是否根据上述陆家嘴与苏钢案件情况是否将其他主体列为责任人一并提起诉讼。
但在实际过程中,业主要如何证明其居住的地块存在污染严重超标,周边已经确认污染超标的地块是否会因二次污染或地下水流动等问题会对其未来的居住和生活造成影响,以及在开发商苏州绿岸项目停工暴雷、主要资产瞬间贬值的背景下,业主未来是否能穿透有限责任,向其股东进行索赔?这些都是购房者维权中需要考虑的实际障碍。
陆家嘴在爆雷停工一年多后的无奈披露、苏钢集团凌晨发文的强硬说明、苏州高新区管委会相关人员对记者的镇定回应,使得这桩标的上百亿的案件在案件事实本就难以查明的基础上更加扑朔迷离,各方主体的过错和责任划分也必将成为这场旷日持久的诉讼中的兵家必争之地,与此同时,案件中的第三人苏州绿岸是否会面对购房者、建筑工人的集体维权诉讼和环境公益诉讼,以及这些诉讼的结果和本案的结果是否会相互影响也成为了众人的关注焦点之一,我们也将持续关注本案的最新进展。




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