随着疫情期间返城高峰的到来，“租售同权”主题被热议。这源于很多地方的租客在返城时被拒之门外。据统计，在北京、杭州、西安、宁波、南京、苏州等许多城市，租户返程时被“租户不得进入”这样大大小小的通知告示而剥夺了其“回家”的权利。
“租售同权”本为租户们的“福音”，但在疫情严重的今天，租客返城时被拒之门外的事实让“租售同权”成为一种奢求，甚至造成了租户的恐慌。究竟租户的权利是否受到侵害？应当如何理解法律意义上的“租户同权”呢？
01
何为“租售同权”？
（一） “租售同权”的政策支持
2017年7月18日，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》建房[2017]153号，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。实现租户在落户、就业、计划生育服务、教育服务等方面的同权。
继2017年7月18日，住建部等九部委联合印发了建房[2017]153号文件以后，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等城市也相继颁发了与之对应的文件，以落实建房[2017]153号文件要求的“租住同权”的政策。
2017年7月17日广州市人民政府办公厅发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》；2017年7月25日广州市人民政府《合肥市人民政府关于印发合肥市住房租赁试点工作实施方案》；2017年8月4日，厦门市政府发布新政《厦门市住房租赁试点工作方案》；2017年8月14日，郑州市政府印发《培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》；2017年8月18日，南京市政府发布新政《南京市住房租赁试点工作方案》；2017年8月20日，郑州市人民政府正式下发《郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》；2017年8月29日，武汉市人民政府正式下发《武汉市人民政府关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见 》；2017年9月8日，肇庆市人民政府发布《肇庆市住房租赁试点工作实施方案》
除了以上12个试点城市外，还有很多个城市也推出或者计划推出“租房可落户”的举措，例如无锡，郑州、扬州、济南等等。
（二）“租售同权”的目的和内涵
上述文件中，各城市中颁发的文件大致表现出要切实保障承租人权利，对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。
所以“租售同权”最初的目的在于建立基于社会贡献享受社会公共资源的分配方式，逐渐解除住房与其他社会福利、资源的绑定，恢复住房最根本的居住属性。
02
“租售同权”的法律解读
（一）“租售同权”不等于房屋“承租者”和“购买者”的权利绝对对等。
住房作为物权，其包含物权的特性。住房的所有权和使用权是可以相互分离的。“租”即“租赁”，对应的是住房的承租者的“使用权”、“租赁权”；“售”即“买卖”，对应房屋购买者的“所有权”。
“租售同权”只是努力实现两种权能背后附加的基本公共服务或福利的平等。租购同权”的目标是通过将基本的公共服务或福利与房产相分离，而实现房屋（不论是所有或租赁）所附加的两者资源的对等。在某种意义上，观念上的“租售同权”只是一种关于平等的想象，体现出保障承租人与所有人同等的社会经济权利，体现了宪法的平等原则。
（二）“租售同权”中租户的“使用权”和“承租权”受《合同法》调整。
“使用权”和“承租权”是基于双方签署《租赁合同》中的法定权利。《合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”这是对租赁关系中出租人交付义务的规定。《合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”这是对承租人使用权的规定。
在没有涉及对方违约的情况下，承租人的“使用权”和“承租权”是不可剥夺的法定权利。租赁作为以合法占有的主要形式，法律仅明确承租人享有除物业处置权之外的使用权，不享有其他物权。
（三）区级疫情指挥部颁发的临时性文件不能对抗“租售同权”
就法的效力及其适用规则而言，根据上位法优于下位法、特别法优于一般法、新法优于旧法的适用规则。《合同法》属于法律，其效力仅次于最高法《宪法》。住建部颁发的[2017]153号文件属于部门规章，若其内容与法律有冲突，应当以法律优先。
就目前而言，对“租售同权”最低一级保护的为市一级颁布的规范性文件。“租售同权”从本质上是拥护承租者的“租赁权”和“使用权”，并没有与其上位法起冲突。区级疫情指挥部颁发的临时性文件法律位阶低于《合同法》和住建部颁发的[2017]153号文件。所以，上图所述西安市长安区新型管状病毒疫情防控疫情指挥部所颁发的《关于严控返家返岗返学人员的紧急通知》不能对抗租户的“使用权”和“承租权”。
（四）政策中对“租售同权”的规定具有临时性。上文提及的“租售同权”代表者两种权能背后附加的基本公共服务或福利的平等，本质上是一种政策，而非狭义的法律。由于各地区、各个阶段的问题均不相同，因而“租售同权”必须作为因时制宜、因地制宜的一种政策来实施。在此意义上，“租售同权”必然缺少作为一种制度的强制力及普遍性。所以，我们都应该清楚地意识到“租售同权”从政策到法律还有很长的距离。
03
租户权利保护建议
（一）房东是否有拒绝租户进入小区的权利？
房东即该租房的业主，房东与租户的法律关系来源于双方签订的《租赁合同》，在租户没有违约的情况下，房东没有权利剥夺租户居住的权利。
（二）物业公司是否有拒绝租户进入小区的权利？
物业公司作为小区的管理者、服务者，其权能来源于小区业主的委托。物业管理公司与业主之间物业管理合同关系，一般来说，物业管理公司基于物业管理合同产生的义务主要包括：维护物业内各项设施的正常运作、对物业进行日常的修缮与养护、提供物业项目内日常的保安工作、对业主或非业主使用人提供特约服务等；物业管理公司基于物业管理合同取得的权利主要有：从业主处获取足额劳动报酬的权利、要求业主为正常的物业管理提供帮助的权利等。租户居住于该房屋源于租户与业主之间的租赁合同关系，物业管理公司与租户之间并不存在直接的法律关系。一般而言，物业公司没有拒绝租户进入小区的权利。
总之，在因疫情严重的今天，无论“租户不得进入”的通知如何被写在了大大小小的通知告示之上，无论当地区级发布怎么样的应急措施，保护租户基本的“使用权”和“承租权”是必要的。建房[2017]153号政策给予的“租售同权”应该得到尊重。
